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Prácticamente todas las herencias incluyen al menos una propiedad inmobiliaria debido a la arraigada cultura de la propiedad privada en España.
Cuando no hay testamento o este no especifica la adjudicación de bienes concretos, los herederos se enfrentan a la decisión de aceptar la herencia en copropiedad, formando una comunidad hereditaria en partes iguales, o permitir que algunos se adjudiquen el inmueble mientras compensan al resto con dinero.
Si optan por la copropiedad, aunque sea temporal, puede resultar poco práctica y genera diversos problemas, especialmente cuando los hermanos no están bien avenidos. Por esta razón, algunos consideran abandonar esta situación lo antes posible y contactan con terceros para vender los derechos que poseen en la herencia. Pero surge la pregunta:
¿Puede un heredero vender sus derechos en la herencia antes de que se realice la partición de esta?
La respuesta es afirmativa, por consiguiente, un heredero está facultado para vender los derechos que ostente sobre la herencia.
El término “derecho hereditario” abarca de manera integral todos los bienes que conforman la parte de la herencia correspondiente al heredero, esto es, el derecho que un heredero tiene antes de la partición.
Así lo ha establecido el Tribunal Supremo, desde la Sentencia del 5 de octubre de 1963, al referirse al artículo 1.067 del Código Civil en el siguiente sentido: «lo que puede enajenarse antes de la partición de una herencia es el derecho hereditario, pero no el derecho sobre los bienes concretos y determinados que forman parte de la herencia».
La venta de derechos hereditarios, antes de que se haya realizado la partición y adjudicación de la herencia, implica la transferencia de todos los bienes que componen la participación de un heredero a otra persona.
El heredero no está vendiendo su condición de heredero a esta tercera persona, es decir, el comprador no se convierte en el heredero del causante, sino que se convierte en un receptor de los bienes transmitidos por el heredero.
El vendedor debe tener la condición jurídica de heredero o coheredero, mientras que el comprador puede ser un extraño a la herencia de que se trate.
El contrato de compraventa del derecho hereditario es meramente obligacional, aunque de finalidad traslativa. La posesión civilísima no se transmite al comprador de la herencia, porque éste no es heredero.
Esta venta según señala el artículo 1056 CC “se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o legal”.
Entonces nos surge otra cuestión ¿puede un coheredero enajenar un bien concreto o tiene que vender todos los bienes?
La venta de bienes específicos que forman parte de una herencia solo puede realizarse una vez que la herencia ha sido dividida y el bien o una cuota del bien ha sido adjudicado al heredero que desea vender.
En cambio, la venta del derecho hereditario implica la transferencia de todos los bienes que conforman la participación del coheredero en la herencia del transmitente y solo puede llevarse a cabo antes de que la herencia sea dividida y adjudicada.
Por lo tanto, no nos encontramos ante la venta de bienes concretos y determinados, sino que su objeto es una herencia o cuota hereditaria, que se encuentra en estado de indivisión.
¿Pueden los coherederos del vendedor ejercitar un derecho de retracto?
La cuestión viene regulada en el artículo 1067 del Código Civil que dispone que “si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber”.
Por ende, si en la práctica existen cuatro coherederos y todavía no han procedido a la partición de la herencia por problemas entre ellos y uno de ellos necesita dinero, y como los demás no tienen o no quieren darle el importe que él quiere por su cuota hereditaria, éste vende su derecho hereditario a una tercera persona ajena a la herencia.
En estos supuestos con la finalidad de evitar que una persona extraña entre a formar parte de la herencia, se establece el retracto de los demás coherederos, es decir, cualquiera de los coherederos tendrá preferencia para quedarse con esa cuota de la herencia en las mismas condiciones pactadas por el coheredero y el extraño en el contrato de venta.
